キャッシュフロー（CF）とは何か
不動産投資における「キャッシュフロー（CF）」とは、 家賃収入からすべての支出を差し引いた後に実際に手元に残る金額のことです。
CF = 家賃収入 − 管理費 − 修繕費 − 固定費 − ローン返済額
利回りはローン返済を考慮しませんが、CFはローン返済後の手残りを示します。 「利回りが高いのに手元にお金が残らない」という状況は、 ローン返済額が大きいためにCFがマイナスになっているケースが多いです。
利回りとキャッシュフローの違い
| 利回り | CF（キャッシュフロー） | |
|---|---|---|
| ローン返済 | 含まない | 含む |
| 管理費・修繕費 | 任意 | 含む |
| 表示形式 | %（率） | 万円（額） |
| 主な用途 | 物件収益力の比較 | 毎年の実態収支確認 |
同じ物件でも、フルローンと自己資金50%ではCFが大きく変わります。 利回りは「物件自体の収益力」、CFは「その資金調達方法での実際の手残り」を表します。
CFの目安はどのくらいか
投資用不動産のCF目安はケースバイケースですが、以下が一般的な参考値です。
- 区分マンション（1室）：月2〜5万円の手残りが確保できれば良好とされる
- 一棟アパート（6〜8室）：月10〜30万円が目安（ローン残債・規模による）
- CF≒0（トントン）：節税目的や資産形成目的なら許容されることもある
- CF恒常的マイナス：長期保有は資金繰りリスクが高い。購入前に試算が必須
CFはローン条件・家賃下落率・空室率によって変わります。シミュレーターで長期収支を確認してみましょう。
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CFが思うように出ない場合、以下の観点を確認してください。
- 頭金を増やす：借入額が減り、毎月のローン返済が軽くなる → 頭金シミュレーターで比較
- 金利を下げる：0.5%の違いで返済額が大きく変わる → ローン返済シミュレーターで確認
- 物件価格の妥当性確認：相場より高い価格では利回りが低く、CFも悪化する → 価格妥当性チェッカーで確認
- 長期修繕費の見込み：突発修繕費はCFの大敵 → 修繕費シミュレーターで長期費用を試算
※ 本記事の数値はあくまで参考値です。投資判断はご自身の責任において行ってください。