Rent Decline & Vacancy Impact Simulator
家賃下落・空室率影響シミュレーター
家賃下落と空室率の上昇が収益・利回りにどう効くかをリアルタイム試算。
感度分析マトリクスでリスクを2軸で見える化します。
物件・費用条件を入力
基本条件
都市部: 5〜10%、地方: 10〜20% が目安です。
年間費用
管理委託費は月額家賃の5〜10%程度が一般的です。
固定資産税シミュレーターで試算できます。
火災保険・税理士費用など。
🎯 変動条件（リスクシナリオ）
変動後の想定月額家賃: —
ローン（任意）
0の場合はローンなしとして計算します。 ローン返済シミュレーターで試算できます。
シミュレーション結果
※ 本試算は概算です。実際の収益は税制・管理状況・市場動向により異なります。 投資判断はご自身の責任において行ってください。
感度分析マトリクス
家賃下落率 × 空室率の組み合わせによる実質利回りの変化。現在の入力値に近いセルを強調表示しています。
| 下落率↓ / 空室率→ | 空室 0% | 空室 5% | 空室 10% | 空室 15% | 空室 20% |
|---|---|---|---|---|---|
| 計算中... | |||||
※ 強調表示（太枠）は現在の変動条件に最も近いセルです。
家賃下落・空室率リスクの基礎知識
📉 家賃下落・空室率影響シミュレーターとは
現在の家賃・空室率・費用条件を入力することで、家賃下落や空室率の上昇が 年間収益・実質利回り・キャッシュフローにどう影響するかを確認できるツールです。 「利回りが良く見える物件でも、家賃下落が起きると収益がどう変わるか」を 投資判断前に体感するためのリスク感度分析ツールです。
📊 家賃下落が利回りに与える影響
家賃が下落すると年間収入が直接減少し、利回りも同じ割合で下がります。 例えば家賃10%下落は表面利回りが10%低下することを意味します。 しかし固定費は変わらないため、実質利回りへの影響はより大きくなります。 利回り3%の物件で家賃10%下落すると、実質利回りが0%近くまで下がることがあります。
🏚️ 空室率がキャッシュフローに与える影響
空室率が上がると実際の収入が減りますが、管理費・修繕費・固定資産税などの 固定費は変わりません。空室率15%では年間収入が15%減少し、 収益率は利回りの低下以上に悪化します。 特にローンがある場合、空室による収入減がローン返済を超えると 手出しが発生（キャッシュアウト）します。
🧮 表面利回りだけでは分からない理由
表面利回り（満室時年間家賃 ÷ 物件価格）は費用も空室も考慮していません。 実際の投資では管理費・修繕費・固定資産税・保険料などで 年間収入の20〜30%以上が費用になることがあります。 表面利回り5%の物件でも、実質利回りは2〜3%になるケースが多く、 そこから家賃下落・空室が加わるとさらに低下します。
⚠️ 不動産投資で想定すべきリスクの考え方
- 家賃下落リスク：エリアの人口減少・築年数増加・競合物件増加
- 空室リスク：入退居サイクル・賃貸需要の変化
- 修繕リスク：設備劣化・大規模修繕の発生
- 金利上昇リスク：変動金利の場合、ローン返済額が増加
- 複数のリスクが同時に発生することも想定する必要があります
📋 ベースケースとワーストケースを比較する重要性
投資判断では楽観シナリオだけでなく、ワーストケースでも収益が成立するかを 確認することが重要です。目安として： ベースケース（家賃-5%・空室10%）で実質利回りがプラスか、 ワーストケース（家賃-15%・空室15%）でも手出しが許容範囲内か、 を確認することをおすすめします。
💡 シミュレーション結果をどう活用するか
本ツールの感度分析マトリクスで「どの家賃下落率・空室率の組み合わせが 損益分岐点になるか」を確認してください。 その分岐点より現実が悪化する可能性が低ければ投資候補として検討できます。 また、ROI計算ツールと組み合わせて 自己資金に対するリターンも確認することをおすすめします。
📈 感度分析マトリクスの読み方
マトリクスの各セルは「その家賃下落率・空室率の組み合わせでの実質利回り」を示します。 緑セルは収益良好、黄色は要注意、赤は赤字です。 現在の変動条件に近いセルが強調表示されます。 縦軸（家賃下落）と横軸（空室率）がどちらの方向に影響が大きいかも読み取れます。
よくある質問
家賃が下がると利回りはどれくらい下がりますか？
例えば月額10万円・物件価格3,000万円・年間費用25万円の物件で、 家賃が10%下落（10万→9万円）すると： 現在の実質利回り約2.97% → 変動後約2.41%（▼0.56ポイント）となります。 固定費が変わらないため、家賃下落率より実質利回りへの影響が大きくなります。 感度分析マトリクスで自分の物件の数値で確認してください。
空室率が上がると年間収益はどう変わりますか？
空室率が5%→15%（10ポイント上昇）すると、年間収入は10%減少します。 月額10万円の物件では年間約12万円の収入減です。 固定費は空室に関係なく発生するため、収益への影響は収入減少よりさらに大きくなります。 空室率20%で赤字になる物件も多いため、ワーストケースの試算が重要です。
表面利回りと実質利回りはなぜ違うのですか？
表面利回りは「満室の年間家賃 ÷ 物件価格 × 100」で、理想的な最大値です。 実質利回りは空室損失・管理費・修繕費・固定資産税などを差し引いた実態に近い値です。 一般的に表面利回りより2〜3ポイント低いことが多く、 「表面5%でも実質は2〜3%」というケースはよくあります。 投資判断では実質利回りで判断することが重要です。
不動産投資ではどれくらいの空室率を見込むべきですか？
エリア・築年数・物件種別によりますが目安として： 都市部（駅近）：ベース5%、ワースト10%、 都市部（普通立地）：ベース10%、ワースト15%、 地方：ベース15〜20%、ワースト25%以上。 まずベースケースで投資判断し、ワーストケースでも許容できるか確認することが基本です。
家賃下落と空室率ではどちらの影響が大きいですか？
短期的には空室率のほうが影響が出やすく（入退居の度に変動）、 長期的には家賃下落のほうが影響が大きくなる傾向があります。 理由は、空室は管理努力で改善できる可能性がありますが、 エリアの家賃相場の下落は構造的で回復しにくいためです。 本ツールのマトリクスで両軸のどちらが収益に効くかを確認してください。
シミュレーション結果は実際の投資判断にどう使えばよいですか？
推奨する使い方：①ベースケース（家賃-5%・空室10%）で実質利回りを確認する、 ②ワーストケース（家賃-15%・空室20%）でも実質利回りがプラスかを確認する、 ③ローンありの場合は手残り（ローン後キャッシュフロー）がワーストケースでもプラスかを確認する。 ワーストケースでも赤字にならない物件を選ぶことが安全な投資の基本です。