Fixed Asset Tax Simulator
固定資産税シミュレーター
土地・建物の評価額を入力するだけで、
固定資産税・都市計画税の年間概算額を即時試算します。
物件情報を入力
基本情報
都市計画税は主に市街化区域内の土地・建物に課税されます。不明な場合は「はい」を選択してください。
土地
評価額の調べ方・目安を知りたい
固定資産税評価額は、毎年届く納税通知書または市区町村窓口で発行できる固定資産評価証明書で確認できます。
おおよその目安：土地は路線価の約70%、路線価は国税庁「財産評価基準書」で確認できます。
住宅が建っている、または建設予定の土地は「住宅用地」として特例が適用されます。
200㎡以下の住宅用地は固定資産税が評価額の1/6に軽減されます。一般的な戸建て・マンション（住戸の専有面積相当）はこの特例が適用されます。
建物
建物評価額の目安を知りたい
建物の固定資産税評価額は建設費用の約50〜60%程度が目安です（新築時）。築年数が経つにつれて評価額は下がります。正確な値は納税通知書または固定資産評価証明書でご確認ください。
居住用の新築住宅は、建物固定資産税が一定期間1/2に軽減されます（戸建て：3年間、マンション等耐火建築物：5年間・120㎡まで）。
試算結果
※ 本試算はあくまで概算です。実際の税額は固定資産税評価額・自治体の税率・各種軽減措置の詳細条件により異なります。 正確な税額は納税通知書または自治体（市区町村）の窓口でご確認ください。
固定資産税の基礎知識
🏛️ 固定資産税シミュレーターとは
土地・建物の固定資産税評価額を入力することで、毎年かかる固定資産税と 都市計画税の概算を確認できるツールです。不動産を購入・保有する際の 「維持コスト」として見落とされがちな税負担を事前に把握し、 ROI計算や利回り計算と合わせて使うことで、より正確な収益シミュレーションができます。
⚖️ 固定資産税と都市計画税の違い
固定資産税は土地・建物・償却資産を所有するすべての人に課税される市町村税です（税率1.4%）。 都市計画税は市街化区域内の土地・建物に追加で課税される税金です（税率0.3%まで）。 市街化区域とは、都市計画で「優先的に市街化を図る区域」のことで、 一般的な住宅地はほとんどが対象です。農村部の土地は対象外の場合があります。
📐 固定資産税はどのように決まるか
固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率（1.4%） が基本です。 固定資産税評価額は、国が定めた評価基準に基づいて市区町村が決定し、 3年ごとに見直されます（評価替え）。 市場価格とは異なり、土地は地価の約70%、建物は建設費の約50〜60%程度が 評価額の目安とされています。
🏗️ 土地と建物で税額が変わる理由
土地には「住宅用地の特例」が適用されるため、住宅が建っている土地は 大幅に税率が下がります（小規模住宅用地は評価額の1/6）。 一方、建物の評価額は築年数とともに下がっていきます（経年減価）。 そのため、同じ市場価格の物件でも、土地の割合が高い戸建てと 建物割合が高いマンションでは税負担が異なります。
🌳 住宅用地の特例とは
- 小規模住宅用地（200㎡以下）：固定資産税 → 1/6に軽減、都市計画税 → 1/3に軽減
- 一般住宅用地（200㎡超）：固定資産税 → 1/3に軽減、都市計画税 → 2/3に軽減
- マンションの場合は、敷地全体の面積を総戸数で割った持分面積で判定
- 住宅が取り壊されると翌年から特例が外れ税額が大幅増となるため注意
🏠 新築住宅の軽減措置とは
居住用新築住宅は建物部分の固定資産税が一定期間1/2に軽減されます。 軽減期間は戸建て：3年間、耐火・準耐火建築物（マンション等）：5年間。 対象は床面積50〜280㎡（120㎡超の部分は対象外）。 投資用・事業用物件は対象外です。この軽減が終わると税額が倍になるため、 終了時期を事前に把握しておくことが重要です。
💹 固定資産税を不動産投資でどう見るか
投資用不動産では固定資産税が毎年かかる「保有コスト」になります。 実質利回りの計算式では固定資産税を年間費用に含める必要があります。 例えば年間固定資産税が15万円の物件なら、家賃収入から15万円が確実に 差し引かれます。ROI計算ツールの「年間固定費」に本ツールの 試算値を入力することで、より正確な投資シミュレーションが可能です。
⚠️ 概算と実際の税額が異なる理由
- 固定資産税評価額は3年ごとに見直される（評価替え）
- 自治体によって税率が異なる場合がある（条例で変更可）
- 200㎡超の土地は一部のみ小規模特例、残りは一般住宅用地扱い
- マンションは敷地の持分面積で判定されるため戸建てとは計算方法が異なる
- 経過年数による建物評価額の減少は考慮していない
よくある質問
固定資産税はどうやって計算しますか？
基本的な計算式は 固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4% です。 ただし住宅用地には特例があり、200㎡以下の小規模住宅用地は評価額の1/6を課税標準として計算します。 たとえば土地評価額1,500万円・小規模住宅用地の場合、 1,500万円 ÷ 6 × 1.4% ＝ 3.5万円/年となります。 都市計画税は同様に評価額 × 0.3%（小規模住宅用地は1/3）で計算します。
マンションと戸建てで固定資産税はどちらが高いですか？
一概にどちらが高いとは言えませんが、傾向として： 戸建ては土地の割合が大きいが住宅用地特例（1/6）で大幅軽減される。 マンションは土地の持分面積が小さく固定資産税も少ないが、 共用部の持分も含めた建物評価額が想定より高くなるケースがあります。 また新築マンションは軽減期間（5年間）が終わると税額が上がります。 本ツールで両方の条件を試算して比較することができます。
土地だけ持っている場合も固定資産税はかかりますか？
はい、土地のみでも毎年固定資産税がかかります。 ただし、更地（空き地）には住宅用地の特例が適用されないため、 評価額そのままで1.4%の税率がかかります。 住宅が建っている土地と比べると、更地の税額は最大6倍になることがあります。 このため「取り壊して更地にすると税金が上がる」という問題が生じるケースがあります。
都市計画税とは何ですか？
都市計画税は、道路・公園・下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業の 費用に充てるために課税される税金です。 市街化区域内の土地・建物に対して税率0.3%以下で課税されます。 固定資産税と異なり、市街化区域外（農村地域など）の不動産は課税されません。 住宅地はほとんどが市街化区域内のため、通常は固定資産税に都市計画税も加算されます。
固定資産税評価額が分からない場合はどうすればよいですか？
以下の方法で確認できます：
①納税通知書：毎年4〜6月頃に市区町村から届く通知書に評価額が記載されています。
②固定資産評価証明書：市区町村の窓口で発行できます（有料）。
③おおよその目安：土地は路線価（国税庁公表）の約70%、
建物は建設費用の約50〜60%が目安です。
まだ物件を所有していない場合は、売主や不動産仲介業者に確認するのが確実です。
新築住宅の固定資産税は安くなりますか？
はい、居住用の新築住宅は建物の固定資産税が一定期間1/2に軽減されます。 軽減期間は戸建て（木造など）が3年間、耐火・準耐火建築物（マンション等）が5年間です。 床面積50〜280㎡の住宅部分が対象で、120㎡を超える部分は対象外です。 なお、投資用・賃貸用物件は対象外です。 本ツールの「新築住宅の軽減措置を考慮する」をオンにして試算できます。