Real Estate Acquisition Tax Simulator
不動産取得税シミュレーター
新築・中古住宅・土地の取得税を評価額から即計算。
軽減措置・宅地特例を考慮した購入時コストの目安を確認できます。
取得条件を入力
基本情報
「住宅以外」は店舗・事務所など非住宅用途の建物です。税率4%・軽減措置なし。
居住用住宅は新築・中古ともに軽減措置の対象となる場合があります。賃貸投資用物件は条件が異なります。
評価額
評価額の調べ方・目安を知りたい
固定資産税評価額は売買価格とは異なります。土地は路線価の約70%が目安です。
購入前は売主・仲介業者に確認。購入後は納税通知書または固定資産評価証明書（市区町村窓口）で確認できます。
一般的な住宅地・宅地は「宅地評価土地」に該当し、課税標準が評価額の1/2になります（2026年3月末まで）。
建物評価額の目安を知りたい
建物の評価額は建設費用の約50〜60%が目安（新築時）。
新築住宅なら1,200万円以下のことも多く、控除後の取得税が0円になるケースがあります。
住宅・土地の要件
新築住宅控除の要件は50〜240㎡です。この範囲外は控除が適用されません。
土地軽減額の計算に使用します（住宅用土地の軽減を適用する場合）。
住宅と同時または一定期間内に取得した住宅用土地は、一定額の軽減が適用されます（45,000円または計算式の大きい方）。
土地先行の場合、住宅完成後に軽減分の還付申請が可能です（3年以内に新築が条件）。
新築住宅の控除
居住用新築住宅（延床50〜240㎡）は、建物評価額から1,200万円が控除されます。評価額が1,200万円以下なら建物の取得税は0円。
中古住宅の控除
新築年が新しいほど控除額が大きくなります。1997年以降は最大1,200万円控除。
1981年以前の建物は耐震基準適合証明書がないと控除が受けられない場合があります。「不明」の場合は控除を適用しない計算をします。
試算結果（概算）
※ 本試算はあくまで概算です。不動産取得税は都道府県税であり、実際の税額は固定資産税評価額・申告内容・都道府県の判断により異なります。 軽減措置を受けるには申告が必要な場合があります。正確な税額は都道府県税事務所にお問い合わせください。
不動産取得税の基礎知識
🏠 不動産取得税シミュレーターとは
住宅や土地の取得条件を入力することで、不動産取得税の概算額を確認できるツールです。 新築・中古住宅の控除や宅地評価土地の1/2特例などの軽減措置を考慮し、 購入時に発生する税コストの目安を把握するために活用できます。 本ツールはあくまで概算であり、実際の税額は都道府県税事務所でご確認ください。
⚖️ 不動産取得税とは何か
不動産取得税は、土地や建物を取得（購入・贈与・新築など）したときに 一度だけかかる都道府県税です。毎年かかる固定資産税とは異なり、 取得時に1回だけ納税します。取得後6ヶ月〜1年半程度で納税通知書が届きます。 相続による取得や法人合併は非課税です。
📐 不動産取得税は何を基準に決まるか
不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率 が基本です。 売買価格や市場価格ではなく、市区町村が定めた固定資産税評価額が基準です。 税率は土地・住宅が3%、住宅以外の建物が4%です。 実際には各種軽減措置により税額が下がることがほとんどです。
💰 固定資産税評価額で計算する理由
不動産の税計算は売買価格ではなく固定資産税評価額が基準です。 一般的に土地は市場価格の約70%、建物は建設費の約50〜60%程度になります。 このため不動産取得税は売買価格から単純に計算できず、 評価額を事前に確認することが重要です。
🏗️ 新築・中古・土地で何が違うか
- 新築住宅：建物評価額から1,200万円控除（床面積50〜240㎡が要件）
- 中古住宅：新築年に応じた控除（1997年以降なら最大1,200万円）
- 土地のみ：税率3%。宅地評価土地は課税標準1/2。住宅を後から建てると軽減あり
- 住宅以外の建物：税率4%。軽減措置の対象外
🌳 住宅用の軽減措置とは
住宅用途の土地・建物には複数の軽減措置があります。 建物：新築住宅は1,200万円控除（評価額1,200万円以下なら取得税0円）。 中古住宅は新築年に応じた控除（最大1,200万円）。 土地：住宅と同時または一定期間内の取得なら、 「45,000円または計算式で求めた額」の軽減が適用されます。
📏 宅地評価土地の1/2特例とは
2026年3月31日までの特例措置として、宅地評価土地を取得した場合、 課税標準が固定資産税評価額の1/2になります。 農地・山林は対象外です。一般的な住宅の敷地はほぼ宅地評価のため、 通常はこの特例が適用されます。本特例は都度延長されていますが、 将来的な変更にご注意ください。
⚠️ 軽減措置を受けるときの注意点
- 軽減措置は自動適用でないことが多く、都道府県税事務所への申告が必要
- 土地先行取得の場合、住宅完成後に軽減分を還付申請する手続きが必要
- 申告期限を過ぎると軽減が受けられなくなる場合がある
- 中古住宅の耐震基準適合証明書は事前取得が必要な場合あり
- 投資用・賃貸用物件は居住用軽減の対象外
🔍 概算と実際の税額が異なる理由
- 固定資産税評価額は物件ごとに異なり、事前の確認が必要
- 軽減措置の要件（床面積・耐震基準・居住要件等）は詳細な確認が必要
- 取得時期によって適用税率・控除額が変わる場合がある
- 都道府県によって条例で税率を変更している場合がある
- 本ツールは国の標準的な簡易モデルを用いた概算です
よくある質問
不動産取得税はどうやって計算しますか？
基本式は 固定資産税評価額 × 税率（土地・住宅3%、非住宅4%） です。 宅地評価土地は評価額の1/2を課税標準とします。 新築住宅（50〜240㎡）は建物評価額から1,200万円を控除した後の金額に3%をかけます。 例：建物評価額1,000万円の新築住宅 → (1,000万 − 1,200万 = 0万) × 3% = 0円。
不動産取得税は物件価格ではなく何を基準に計算しますか？
不動産取得税は固定資産税評価額を基準に計算します。売買価格や時価ではありません。 土地は路線価の約70%、建物は建設費の約50〜60%が評価額の目安です。 正確な値は納税通知書または固定資産評価証明書（市区町村窓口）で確認できます。
新築住宅の不動産取得税は安くなりますか？
居住用の新築住宅（延床面積50〜240㎡）は建物評価額から1,200万円が控除されます。 建物の固定資産税評価額が1,200万円以下であれば建物分の取得税は0円になります。 一般的な住宅の評価額は800万〜1,200万円程度のことが多いため、 控除後に税額がゼロまたは少額になるケースが多いです。
中古住宅の不動産取得税にも軽減はありますか？
あります。新築年に応じた控除額が適用されます。 1997年以降建築：1,200万円控除、1989〜1996年：1,000万円控除、 1985〜1988年：450万円控除、1981〜1984年（新耐震後）：420万円控除。 1981年以前の物件は耐震基準適合証明書がない場合、控除が受けられないことがあります。
土地だけ買った場合も不動産取得税はかかりますか？
はい、土地のみの取得でも取得税（税率3%）がかかります。 宅地評価土地であれば課税標準が評価額の1/2になります。 ただし、土地取得後3年以内に住宅を新築するか、 中古住宅と一緒に取得した場合は、後から住宅用土地の軽減措置を還付申請できます。
不動産取得税の軽減を受けるには申告が必要ですか？
多くの場合、都道府県税事務所への申告が必要です。 特に中古住宅控除や土地軽減の還付請求は自動適用されないため、 取得後に期限内の申告が必要です。 納税通知書が届いたら、適用漏れがないか確認することをおすすめします。
固定資産税評価額が分からない場合はどうすればよいですか？
購入前なら売主または不動産仲介業者に固定資産評価証明書の確認を依頼してください。 土地は路線価（国税庁ウェブサイト公開）の約70%、建物は建設費の約50〜60%が目安です。 購入後は毎年届く納税通知書、または市区町村窓口で発行できる固定資産評価証明書で確認できます。