Yield Calculator · 利回り入門

不動産利回りの計算方法
表面・実質利回りをシミュレーターで確認

利回りの計算式・目安・注意点を初心者向けに解説。
無料シミュレーターで自分の物件をすぐに試算できます。

📌 このページで分かること

表面利回り・実質利回りの計算式と違い
利回りの目安（エリア別の数値感）
利回りだけで投資判断してはいけない理由
無料シミュレーターで自分の物件を今すぐ試算

不動産利回りとは何か

「利回り」とは、投資した金額に対して1年間でどれだけの収益が得られるかを示す割合（%）です。不動産投資では「物件価格に対する年間家賃収入の割合」として使われます。

たとえば3,000万円の物件から年間150万円の家賃収入が得られれば、利回りは5%です。利回りが高いほど投資効率が良いように見えますが、実際には注意すべき点もあります。

まず押さえたいポイント

利回りは「物件の収益力」を手軽に比較できる指標
利回りが高い物件には「理由」がある（立地・築年数・リスクなど）
費用や空室を考慮しないと実態と大きくズレる場合がある

表面利回りと実質利回りの違い

不動産には「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。どちらも重要ですが、用途が異なります。

表面利回り（グロス利回り）

年間家賃収入（満室）÷ 物件価格 × 100

費用を考慮しないシンプルな指標。物件比較の第一歩として使う。

実質利回り（ネット利回り）

(年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100

費用を差し引いた実態に近い数値。投資判断ではこちらを重視する。

	表面利回り	実質利回り
空室損失	考慮しない	考慮する
管理費・修繕費	考慮しない	考慮する
購入時諸費用	考慮しない	考慮する
計算の手軽さ	簡単	やや複雑
主な用途	物件の大まかな比較	投資判断の精度向上

年間経費とは：管理費（家賃収入の5〜10%）・修繕費・固定資産税・保険料など

購入時諸費用とは：仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料など（物件価格の5〜10%程度）

利回りの目安はどれくらいか

利回りの目安はエリアや物件種別によって大きく異なります。以下はあくまで参考値です。実際の物件は個別の条件によって変わるため、必ず自分でシミュレーションして確認してください。

エリア	表面利回り（目安）	実質利回り（目安）
東京23区	4〜6%	3〜4%
大阪・名古屋中心部	5〜7%	4〜5%
地方政令市	7〜10%	5〜7%
地方・郊外	10〜15%	7〜10%

※ 上記はあくまで参考値です。物件種別（区分・一棟・新築・中古）や市況によって異なります。利回りが高い地方物件は、空室リスクや流動性の低さも考慮が必要です。

🧮 利回りシミュレーター（無料）

物件価格・月額家賃・費用を入力するだけで、表面利回りと実質利回りを即計算します。登録不要・完全無料でご利用いただけます。

物件情報を入力

物件価格万円

月額家賃（満室想定）万円

費用（年額・任意）

空室率 %

年間を通じた平均空室率の目安。一般的な目安は 5〜15%。

管理費率 %

家賃収入に対する管理会社手数料。一般的な目安は 5〜10%。

修繕費（年額）万円

その他費用（年額）万円

固定資産税・保険料・ローン利息などを合算してください。

計算結果

左のフォームに入力して
「計算する」を押してください

表面利回り

—

実質利回り

—

年間家賃収入（満室）	—
空室考慮後収入	—
管理費	—
修繕費	—
その他費用	—
年間総費用	—
年間純収益（NOI）	—

※ 計算結果はあくまで参考値です。ローン返済・税金等は含まれていません。

利回りを確認したら、次はローン返済後の「手残り」も試算してみましょう。

💹 ROI計算（自己資金収益率）→ 💰 CFシミュレーター（年次収支）→

利回りだけで判断してはいけない理由

利回りは便利な指標ですが、これだけを見て投資判断をするのは危険です。以下の4つの観点が抜け落ちると、実際の収益が大きく変わる可能性があります。

空室リスク

利回りは満室前提で計算されることが多いですが、実際には空室期間が発生します。空室率10%で計算すると、年間収入は満室時より1割減ります。空室率影響シミュレーターで確認してみましょう。

修繕費・突発的なコスト

築年数が古い物件ほど、給排水・外壁・設備の修繕費が増加します。利回りの計算に修繕費を含めないと、実態の収益は大きく下振れする可能性があります。修繕費シミュレーターで長期コストを試算してみましょう。

物件価格の妥当性

利回りは物件価格が高いほど低くなります。周辺相場より割高な物件を購入すると、収益効率が悪くなるだけでなく売却時にも不利です。価格妥当性チェッカーで相場との比較を確認してみましょう。

ローン返済後の「手残り」

利回りはローン返済を考慮しません。ローンを利用する場合、返済額を差し引いた「手残り（キャッシュフロー）」が実際の収益です。利回りとキャッシュフローは別物であることを理解した上で判断しましょう。 CFシミュレーターで年次収支を確認してみましょう。

よくある質問（FAQ）

利回りは何パーセントあればよいですか？

一般的な目安として、都市部（東京23区など）では表面利回り4〜6%・実質利回り3〜4%、地方では表面利回り8〜12%・実質利回り6〜8%程度が参考値です。ただし利回りの高さはリスクの高さを反映していることも多く、「何%あれば良い」と一概には言えません。ローン条件・空室リスク・修繕費まで含めて総合的に判断することが重要です。

表面利回りと実質利回りはどちらを重視すべきですか？

投資判断では実質利回りを重視してください。表面利回りは計算が簡単で物件比較に便利ですが、費用を考慮していないため実態より高く見えます。実質利回りは管理費・修繕費・空室損失などを差し引いた純収益ベースで計算するため、実際の収益力に近い数値です。表面利回りは「第一印象」、実質利回りは「実態確認」として使い分けましょう。

新築と中古では利回りの見方は違いますか？

異なります。新築は購入価格が高い分、利回りが低くなりやすい傾向があります（表面利回り3〜5%程度）。中古は購入価格が抑えられる分、表面上の利回りは高く見えますが、修繕費や空室リスクが高まる傾向があります。新築は修繕費が少ない一方で価値の下落が速く、中古は即時収益性が高い反面リスクも大きいため、バランスを見て判断することが重要です。

利回り計算に含めるべき経費は何ですか？

年間経費として①管理費（家賃収入の5〜10%）②修繕費（年10〜30万円程度）③固定資産税・都市計画税④空室損失（空室率×家賃収入）⑤保険料が主な項目です。また購入時には仲介手数料・不動産取得税・登記費用（物件価格の5〜10%程度）を分母に加算することで、より実態に近い実質利回りを計算できます。

利回りだけで投資判断してよいですか？

利回りだけでの判断は危険です。利回りはあくまで収益の目安に過ぎず、空室リスク・修繕費・立地の将来性・流動性（売却のしやすさ）・ローン条件なども総合的に確認する必要があります。特に高利回り物件は「なぜ高い利回りなのか」を深掘りすることが重要です。利回りシミュレーターを活用しながら複数の指標で判断しましょう。