ROI Calculator · 解説＋シミュレーター
不動産投資ROIの計算方法
利回りとの違い・自己資金ベースの見方を解説しながら、
シミュレーターで実際の数値を即時確認できます。
この記事でわかること
- ROI（投資収益率）の定義と計算式
- ROIと利回りの具体的な違い
- 自己資金・レバレッジとROIの関係
- ROIだけで判断してはいけない理由
ROI（投資収益率）とは何か
ROI（Return on Investment）とは、投資に使った自己資金に対してどれだけの収益を得られたかを示す指標です。 不動産投資では以下の式で計算します。
利回りはローン返済を考慮しませんが、ROIはローン返済後の実際の手残りを自己資金で割るため、 借入（レバレッジ）の効果を含んだ収益率を把握できます。
ROIと利回りの違い
3つの指標はそれぞれ「分母」が異なります。見ている観点が違うため、用途に応じて使い分けることが重要です。
| 表面利回り | 実質利回り | ROI | |
|---|---|---|---|
| 分母 | 物件価格 | 物件価格＋諸費用 | 頭金＋諸費用 |
| ローン返済 | 含まない | 含まない | 含む |
| レバレッジ反映 | されない | されない | される |
| 主な用途 | 物件の大まかな比較 | 物件収益力の評価 | 自己資金効率の評価 |
例えば5,000万円の物件を頭金500万円（諸費用150万円）で購入し、年間CF100万円なら、
ROI ＝ 100 ÷ 650 × 100 ≒ 15.4% ← 自己資金に対してこれだけ効率よく稼いでいる
ROIを見るメリット
レバレッジ効果を数値で把握できる
ローンを使うと少ない自己資金で大きな物件を運用できます。ROIはその効果を「自己資金ベースの収益率」として明示します。 利回りでは見えないこのレバレッジ効果を確認できる点がROI最大のメリットです。
異なる資金調達方法を比較できる
同じ物件でも「頭金20%」と「頭金30%」ではROIが変わります。 どの資金配分が自己資金を最も効率よく運用できるか、シミュレーターで複数パターンを試算して比較できます。
他の投資との比較ができる
ROIは不動産以外の投資（株式・債券など）とも共通の指標です。 「同じ自己資金を他の投資に回した場合と比べてどうか」という観点で判断する際にも使えます。
🧮 ROIシミュレーター
各入力値を変更すると結果がリアルタイムで更新されます。
投資情報を入力
物件・自己資金
物件価格の20〜30%が一般的な目安。0の場合はフルローン。
仲介手数料・登記費用・火災保険等。物件価格の3〜5%が目安。
収益・費用
固定資産税・都市計画税・保険料など。
家賃収入に対する管理会社手数料。5〜10%が目安。
ローン条件
変動金利は0.5〜1%台、固定金利は1〜2%台が現在の目安。
計算結果
| 収益 | |
| 年間家賃収入（満室） | — |
|---|---|
| 空室考慮後収入 | — |
| 費用 | |
| 管理費 | — |
| 修繕費・固定費・その他 | — |
| 年間総費用 | — |
| 年間営業利益（NOI） | — |
| ローン | |
| 借入金額 | — |
| 月額返済額 | — |
| 年間ローン返済額 | — |
| 投資効率 | |
| 投下自己資金 | — |
| 年間手残り収益 | — |
| ROI | — |
※ 元利均等返済での概算です。税金・減価償却・金利変動は含まれていません。
ROIだけで判断してはいけない理由
ROIは自己資金効率を示す重要な指標ですが、これだけで投資を判断することには危険が伴います。
空室リスクを過小評価しやすい
ROIの計算に使う空室率の設定次第で結果は大きく変わります。 楽観的な空室率（3%）と現実的な空室率（10〜15%）ではROIが数ポイント変わることも。 空室率影響シミュレーターで感度確認を。
修繕費が含まれていない場合がある
築古物件では突発的な修繕費がCFを大きく削ります。 長期的な修繕積立コストを事前に見込まないと、計算上は高ROIでも実態はマイナスになりえます。 修繕費シミュレーターで長期コストを試算してください。
金利上昇でROIが急変する
変動金利でローンを組んでいる場合、金利が1%上がるだけで月々の返済額が数万円増え、 CFがマイナスに転じることがあります。このシミュレーターでローン金利を上げたケースも必ず確認しましょう。
物件価格が割高だとROIも低くなる
相場より高い価格で購入すると利回りが低くなり、ROIも下がります。 価格妥当性チェッカーで購入検討物件の価格が相場に対して適正かを確認しましょう。
※ 本記事の数値はあくまで参考値です。投資判断はご自身の責任において行ってください。
よくある質問（FAQ）
ROIと利回りはどう違いますか？
利回り（表面・実質）は物件価格全体に対する収益率です。ROIは頭金＋諸費用という「実際に自分が出したお金」に対する収益率です。同じ物件でも頭金が少ない（レバレッジを効かせる）ほどROIは高くなります。利回りは物件の収益力、ROIは自己資金の効率を測る指標です。
不動産ROIの目安は何%ですか？
一般的にROI8〜15%程度が良好とされますが、借入比率によって大きく変わるため一概には言えません。フルローンに近い場合はROIが非常に高く見えますが、空室・修繕などのリスクに耐える自己資金の余裕も必要です。ROIの数値だけでなく、年間手残り額（CF）の絶対値も必ず確認してください。
自己資金が少ないほどROIは高くなりますか？
その通りですが、注意が必要です。頭金を減らすと借入が増えローン返済額も増えるため、年間CFが減る可能性があります。またROIの「分母」が小さくなるので率としては上がりますが、CFがマイナスになればROIもマイナスです。自己資金とレバレッジのバランスをシミュレーターで複数パターン比較することをお勧めします。
ROIが高い物件ほど良い投資ですか？
必ずしもそうではありません。ROIは高くても①空室リスクが高い立地、②修繕費が多い築古物件、③変動金利リスクが高い条件、④出口（売却）で価格が下がる物件などは総合的な収益が悪化します。ROIと同時に利回り・CF・立地・物件状態・出口戦略を総合的に判断することが重要です。
ローンを使うとROIはどう変わりますか？
ローンを使うと自己資金（分母）が小さくなるためROIは上がりやすくなります。ただし返済利息分だけ実質的な収益は下がります。金利が低く物件利回りが高い（スプレッドがプラス）場合はレバレッジが効きROIを高められますが、金利が物件利回りを上回るとCFはマイナスになります。このシミュレーターでローン条件を変えながら確認してみてください。