修繕費とは
修繕費とは、建物・設備の機能を維持・回復するために必要な費用です。不動産投資において修繕費は「見えないコスト」の代表格であり、見積もりが甘いと長期キャッシュフローが大きく狂います。
- 外壁修繕：塗装・タイル補修・防水処理など（約12〜15年周期）
- 屋上防水：防水シートの張り替えや防水工事（約10〜15年周期）
- 給排水更新：水道・排水管の更新（約20〜30年周期）
- エレベーター更新：制御盤・ワイヤー等の更新（約25年周期）
- 設備更新：給湯器・エアコン・換気扇等の交換（約10〜15年周期）
なぜ修繕費が重要か
表面利回りや実質利回りは「現時点のコスト」を基準に計算されますが、修繕費は将来にわたって断続的に発生します。特に築10年・20年・30年の節目では複数の修繕が重なりやすく、単年で数百万〜数千万円の支出が発生することもあります。
修繕費を見込まずにキャッシュフローを計算すると、実際の手残りを大幅に過大評価することになります。本ツールで修繕費を試算したうえで、キャッシュフローシミュレーターに組み込むことを推奨します。
修繕費の目安（物件タイプ別）
| 物件タイプ | 年間修繕費目安 | 主な修繕内容 |
|---|---|---|
| 区分マンション | 10〜20万円/年 | 設備更新・専有部給排水 |
| 一棟マンション | 家賃収入の8〜15% | 外壁・屋上・給排水・EV更新 |
| アパート | 家賃収入の6〜12% | 外壁・屋根・設備更新 |
| 戸建 | 年間15〜30万円 | 外壁塗装・屋根修繕・設備更新 |
修繕費を甘く見ると起きること
修繕費の引当不足は不動産投資失敗の主要因のひとつです。典型的な失敗パターンとして以下が挙げられます。
- 築10〜15年で外壁修繕・屋上防水が重なり、数百万円の一時支出が発生して資金ショート
- 設備の故障が連発して入居者クレームが増加し、空室率が上昇
- 修繕資金の不足により売却を急いで、希望価格を下回る価格で処分せざるを得なくなる
修繕費は「発生したときに考える」ではなく、購入時点から計画的に積立・見込むことが重要です。