そもそも何が違うのか
不動産投資では「利回り」と「ROI」という2つの収益指標がよく使われます。 どちらも「%」で表しますが、見ている「分母」が根本的に異なります。
物件そのものの収益力を示す。ローン返済・レバレッジは考慮しない。
自己資金（頭金＋諸費用）に対する収益率。ローン返済・レバレッジを含む。
利回りは「物件がどれだけ稼げるか」、ROIは「自分が出したお金に対してどれだけ稼げるか」を表します。 同じ物件でも頭金の金額によってROIは大きく変わります。
具体例で見る違い
3,000万円の物件、月額家賃12万円、頭金600万円（諸費用120万円）、金利1.5%・35年ローンを例に比較します。
この例では表面利回り4.8%に対してROIは約4.2%です。 もし頭金を300万円に減らすと借入が増えてローン返済も増えますが、分母の自己資金も600万円（＋諸費用）と小さくなるため、 CFが確保できればROIは上昇します。
利回りとROIの使い分け
| 確認したいこと | 使う指標 | 理由 |
|---|---|---|
| 複数物件の収益力を大まかに比較したい | 利回り | ローン条件が異なっても物件自体の収益力を同条件で比較できる |
| 自己資金の効率（レバレッジ効果）を確認したい | ROI | 頭金を変えたときの収益率の変化を確認できる |
| 毎月・毎年の手残りを把握したい | CF（額） | ROIは率なので絶対額はCFで確認する |
| 投資全体の判断をしたい | 3つ全部 | 1つだけでは見えない側面がある |
ROIと利回りの両方をシミュレーターで同時に確認できます。頭金・金利を変えながら比較してみましょう。
→ ROIシミュレーターで試算する（無料）よくある質問
ROIと利回りはどちらを重視すべきですか？
用途が異なります。利回りは物件の収益力を大まかに比較するためのスクリーニング指標、ROIは実際の資金調達方法（頭金・ローン）を含めた自己資金の効率を測る指標です。物件の収益力を比較したいときは利回り、自己資金をどれだけ効率よく使えるかを確認するときはROIを使います。両方確認するのが理想です。
利回りが高くてもROIが低いことはありますか？
あります。頭金を多く入れると借入が減りローン返済が軽くなりますが、自己資金（分母）が増えるためROIは下がります。逆に頭金が少ないとROIは高くなりますが、ローン返済が重くなりCFがマイナスになるリスクも高まります。利回りとROIはトレードオフの関係を持つ場合があるため、両方の数値を確認することが重要です。
※ 本記事の数値はあくまで参考値です。投資判断はご自身の責任において行ってください。